こんにちは！アパマンメンテの中村です。
茨城県でアパートやマンションを所有されているオーナー様の中には、「入居者に長く住んでもらうために、そろそろ大規模修繕を考えるべきかもしれない」と感じている方も多いのではないでしょうか。
外壁のひび割れや塗装の劣化だけでなく、入居者の快適性や建物の資産価値維持を考えると、大規模修繕は避けて通れない大切な投資です。
この記事では、入居者に喜ばれる大規模修繕のポイントや、修繕にかかる費用・期間、維持管理の基本、そして実際の施工事例までを詳しく解説していきます。
茨城県で築20年以上のアパートやマンションを所有しているオーナー様にぜひ読んでいただきたい内容です。

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入居者に喜ばれる大規模修繕のポイント

大規模修繕は「資産価値を守る工事」であると同時に、「入居者満足度を高める工事」でもあります。ここを意識することで空室対策にも直結します。

快適性を向上させる施工内容

入居者がすぐに実感するのは住みやすさの改善です。外壁塗装や屋上防水に加え、共用部の照明をLED化したり、廊下や階段の防滑シートを貼り替えると安全性が向上します。
例えば、ある茨城県水戸市のマンションでは、外壁補修と一緒に廊下照明をLEDに交換しました。その結果「夜でも安心して歩ける」との声が多く、入居率アップにもつながりました。

騒音対策と管理の重要性

修繕工事では足場設置や外壁洗浄の音が発生します。事前に説明会を開き、入居者にスケジュールを丁寧に伝えることが大切です。
以前、つくば市のアパートで修繕工事を担当した際は、スタッフが毎週掲示板に工事進捗を掲示し、職人も現場で挨拶を徹底しました。その結果、大きなクレームもなく工事を終えることができました。

居住空間を魅力的にするリフォーム案

大規模修繕と同時に、宅配ボックスの設置やエントランスリフォームを行うと入居者に喜ばれます。
特に共働き世帯が多い土浦市の物件では、宅配ボックスを設置したところ、契約更新率が大幅に上がった事例があります。

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大規模修繕の費用と期間

修繕工事は費用と工期が大きなポイントです。目安を知っておくと安心して計画できます。

修繕費の内訳と相場

大規模修繕にかかる主な費用は以下の通りです。

• 外壁塗装：30〜40％
• 屋上・バルコニー防水：20〜25％
• 鉄部塗装（手すり・階段など）：10％
• 共用部改修：10％
• 足場・仮設費用：15％前後

例えば30戸規模のアパートでは、総額1,800万〜2,200万円程度が相場です。
私が担当した40戸規模のマンションでは、外壁塗装と屋上防水、共用部改修を含めて約2,500万円の工事となりました。

修繕工事にかかる期間の目安

工事期間はおおよそ3〜4か月です。
足場設置、外壁洗浄、下地補修、防水工事、塗装仕上げと工程が多いため、短縮するのは難しいのが実情です。
ただし、工程管理を徹底することで入居者への負担を軽減できます。

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大規模修繕における維持管理の基本

修繕工事を終えた後も、定期的な維持管理が重要です。

• 年1回の外壁・屋上点検
• 排水溝や樋の清掃
• 鉄部のサビチェック
  などを徹底することで、次回修繕までの周期を延ばせます。

実際に、守谷市のマンションでは定期点検を続けていた結果、15年周期で修繕工事を行うことができ、トータルのコスト削減に成功しました。

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施工事例紹介

事例①：水戸市の築25年マンション（40戸）

• 工事内容：外壁塗装、防水工事、共用廊下の照明交換
• 工期：約4か月
• 費用：約2,500万円
• 効果：入居者から「建物が明るく清潔に見える」と高評価、更新率向上

事例②：つくば市の築22年アパート（20戸）

• 工事内容：外壁補修、屋上防水、宅配ボックス設置
• 工期：約3か月
• 費用：約1,500万円
• 効果：宅配ボックスが人気となり、工事後6か月で空室がすべて埋まった

事例③：土浦市の築28年マンション（60戸）

• 工事内容：外壁全面改修、鉄部塗装、エントランスリフォーム
• 工期：約5か月
• 費用：約3,800万円
• 効果：エントランスの印象改善で新規入居者の問い合わせが増加

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修繕費用シミュレーション

以下は30戸規模のアパートを想定したシミュレーション例です。

• 外壁塗装：800万円
• 屋上防水：400万円
• 鉄部塗装：200万円
• 共用部改修：150万円
• 足場・仮設：300万円
  合計：約1,850万円

これはあくまで目安であり、実際には建物の劣化状況や施工範囲によって変動します。

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まとめ

茨城県での大規模修繕は、入居者満足度を高めること、資産価値を守ること、そして長期的なコスト削減を実現するために欠かせません。
快適性を向上させる工夫や騒音対策を徹底することで入居者からの信頼を得られます。費用や期間を理解し、維持管理を計画的に行うことで、安定した経営につながります。

茨城県でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

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